築古住宅のリフォームがブーム
日本では近年、中古住宅市場が拡大傾向にあります。
色々な事情から「無料でも良いから処分したい」という、いわゆる０円物件から、高額な競売物件まで、色々な中古住宅が販売されています。
最近は、ボロボロの築古住宅を格安で購入して、DIYなどで安価にリフォームし、賃貸物件とする大家業も流行しています。そういったノウハウ本もよく見かけます。
一方、私が修復を手掛けている古民家は、ビンテージ・カーの世界のようなもので、希少性の高い住宅です。そのため、「そういう仕事ばかり追いかけていてはいけない時代なのかな？」と考え、築古住宅の修繕にも取り組み始めた次第です。
しかし、築古住宅には厄介な物件が実に多いのです・・・。
築古住宅は元から傾いている？
20年くらい前は、地盤のことを深く検討しないまま家を建て、家が傾くと「地盤が悪いから仕方ないよ」「造成業者が充分に転圧してなかったんだろうね」などと、責任回避する工務店が「普通」でした。
なので、築古住宅には沈下して傾いている家がよくあります。
ちなみに、今はこの言い分は許されません。新築の場合、通常は工務店側が地盤補償に加入します。これは、第三者機関による補償です。万が一、地盤沈下で家が傾いた場合でも、施工した工務店が倒産してても、補償会社が対応してくれるので、まず安心です。
こうした傾いてしまっている築古住宅を買い取り、修繕して賃貸に回す大家さんからの依頼も、私のもとに来るわけですが、物件の状態があまりにひどく、施工まで至らないケースもあります。
施工できない築古住宅
昨年11月、とある若い大家さんからご相談いただきました。その物件を見て、まず驚いたのは残置物の量です。「この部屋で病死でもしたのか？」と思うほど、大量に残されていました。布団は敷き放し。テーブルの上には、醤油やふりかけなどがそのまま置いてあり、生活感が残っていました。
築古住宅では、残置物が撤去されていない場合も多い（イメージ）
部屋の状況はさておき、まずは物件がどの程度傾いているかをレーザーポインターで計測してみました。
この物件は、基礎の立ちあがりが10cm程度と低く、外周からの湿気もひどい状態でした。
もし、沈下を直すためにジャッキを掛け始めて、土台が腐っている部分が出てきてしまうと、上腰工法というお寺や古民家を直すような、大規模な施工をしなければならなくなります。
すると、安価に直すことなど、とてもできなくなります。この若い大家さんは施工を見合わせることにしました。
倒壊の責任を負いたくなければ、プロに頼め
築古住宅のリフォームは、出来る範囲で「安く仕上げる」ことが重要です。さらに、こうした物件で大家業をされている方の多くは、いわゆる「通帳大家」では無く、簡単なリフォームくらいならご自分でできる方ばかりです。私より、はるかに器用な方もお見かけします。
それでも、私たちプロが手掛けているのは、「見た目だけきれいにする」素人のリフォームではなく、「構造から直す」という、そこに住む方たちが安全に生活するための必須工事です。
「再販なら丁寧に直しておかないと責任問題になるだろうけど、賃貸ならそこまでシビアに考えなくても…」との解釈もあるかと思います。斜めに傾いて建っている家でも、住むこと自体は問題ないかもしれません。
しかし、地震で倒れやすい家に入居させ、万が一倒壊した場合、誰が責任を取るのか考えてみてください。DIYによるリフォームではフォローできない範囲があるのではないでしょうか？
沈下修正工事を安く仕上げるためには？
それでも、「高い修繕費用は掛けられない」という大家さんもいらっしゃると思います。そこで、少しでも安く沈下修正工事を依頼するにはどうしたらいいのか。いくつかのポイントを解説していきます。
1.あらかじめ、床を撤去しておく
床下で這いながらの作業は効率が悪くたいへんです。リフォームで床の張り替えまで検討しているならば、あらかじめ床を撤去しておくことをおすすめします。
床タイルがそのままの物件。作業スペースが取れず非効率
2.家の周りの植木鉢や残置物を、できる限り撤去しておく
不要な残置物をそのままにしておくと、スムーズに作業に入ることができません。
3.基礎の立ちあがりが40cm前後あること
基礎の立ちあがりが一般的な仕様で40cm前後であれば、ジャッキをセットする手間も簡易に可能となります。
4.施工期間に余裕をもつ
特に、大量の資材を使う曳家工事の合間ですと、私たちとしては工具のやりくりが容易になります。
・・・上記の条件がそろえば、1階が20坪、2階が16坪程度の在来木軸構法、築20年～30年の住宅なら、最大沈下部分が15cm程度であれば、80万円～150万円で施工可能です（出張費別途）。
築古住宅のリフォームを考えている大家さんは、くれぐれも悪徳リフォーム業者にお気をつけください。