東急沿線の老朽化物件を解決する、リノベーションとは一味違う「再生建築」とは？

「再生建築」で沿線の老朽化物件を解決する

東急は沿線エリアでの耐震化、違法建築物件問題など老朽化物件が抱える様々な課題を「再生建築」により本格的な解決に乗り出す。

東急と株式会社再生建築研究所は2021年4月に業務提携を結んだ。建築の再生手法である「再生建築」により、多角的なソリューションを提供し、サステナブルなまちづくりの実現をめざすものだ。

両社による協業事業はすでに4件の実績があり、今後とも沿線エリアの老朽化物件の再生について意欲的に取り組み、事業を通じて沿線の価値も高めていく。今回、東急沿線開発事業部事業推進グループ事業推進担当の小松原岳課長補佐、小池和希氏に話を聞いた。

東急沿線でも老朽化物件が増えている

――現在、東急沿線に広がる老朽化建築の現状は。

小池和希氏（以下、小池）　老朽化物件の課題は3点あります。1点目が物件価値の低下、2点目が建築の耐震化（入居者の安全性確保）、3点目はオーナーの資金不足や、新築収益化難等の理由で放置されている物件です。そこで当社のアセットは勿論、当社だけでない不動産オーナーと協力し、土地の歴史や記憶を残しながらサステナブルなまちづくりを行うことが重要になっています。

小松原岳氏（以下、小松原）　東急は渋谷駅を起点に城西南に延びている沿線です。郊外に目を向けると建物が老朽化していることに加えて、少子高齢化の大きな課題です。東急は沿線全体では2035年まで人口は増え続けるという推計を出していますが、開発した多摩田園都市に目を向けると、2025年にはピークアウトすると言われています。

また、生産年齢人口ではすでに減少傾向にありますので、郊外の不動産価値の維持や向上という視点では早めに手を打たなければならないという課題認識を抱いています。

東急沿線でも老朽化した物件も多い（写真は東京都渋谷区神宮前の「再生建築」前の「ミナガワビレッジ」）

――思った以上に深刻な課題ですね。

小松原　ええ。これからは経済規模を維持していくことが難しくなってくる時代です。多摩田園都市は開発から70年近く経っているので、街も高齢化していきます。すると、若者も街に目を向けにくくなりますが、だからと言ってすべてに新築工事を行い、街をピカピカにすればよいということではありません。街の記憶や歴史を残すことも価値だと考えているので、「再生建築」を手段として、街を再構築していくことが大切です。

――3点の課題についてどのようなアプローチを？

小池　東京都の条例では、特定緊急輸送道路という主要幹線道路沿いの旧耐震基準の建物などに対して、耐震診断が義務化されており、以前から東急も力を入れて行っています。

制度の内容は、耐震診断にはおおよそ100％の補助金が出ており、耐震診断をした後に、建物の耐震性が悪い場合には詳細の設計をし、さらに耐震補強を実施することも必要になります。

この耐震補強については、壁にブレースを設置したり、柱や梁を太らせたりというような大掛かりな工事など様々な手法があるなかで、耐震化のノウハウをしっかりと蓄積してきたので、ソリューションを拡大し、多様な提案をしていきます。

小松原　東急では、住宅関連の無料相談「住まいと暮らしのコンシェルジュ」を沿線に７店舗展開していますが、品川区から「品川区空き家専門相談窓口事業」の初の事業者として、東急本体も東京都から「東京都空き家利活用等普及啓発・相談事業者」に4年連続で、それぞれ選定されています。

これまでも各行政と連携し、顧客の空き家の問題に取り組んできましたが、これからはもう少し規模感の大きい物件のオーナーの困りごとについてもしっかりと解決していかなければなりませんし、特定緊急輸送道路沿いの建物もきっちりと整備していくことで、まちづくりの会社としてさらに踏み込んでいかなければなりません。こうした経緯を経て、建物の再生事業に本腰を入れています。