【DeNAグループ・スマート修繕試算】関東・関西でも2,000万円の負担でマンション建替えは困難。工事費用は5年前と比較し倍との見方も

ディー・エヌ・エー（DeNA）グループで、マンション、ビルや工場などの大型建物の修繕工事などのDXサービスを提供するスマート修繕（豊田賢治郎社長）は、関東・関西で、マンションの建替えにかかるコストを試算したところ、マンション建替えを巡る厳しい現状が浮き彫りになった。

国内人気エリアの関東・関西でも、”1戸あたり2,000万円”の負担で建替えができるマンションはわずかで、東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬を含む関東では0.7％、大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山・三重を含む関西では0.3％に留まった。

関東・関西以外の地域では土地の坪単価が低いため、マンションの建替え後の価値よりも、建て替えにかかる経費が上回る可能性があるため、地方でのマンション建替えはより困難になる見通しだ。

1戸あたり2,000万円の負担で建替えができるマンションは関東・関西ではほんのわずか

国土交通省によれば2017～2021年のマンション建替えの負担額平均は1,941万円だが、今回の試算では、その金額を上回った金額でも建替えは困難であることが分かった。費用が膨らむ原因の一つは、近年の建築資材や人件費高騰の影響だ。スマート修繕の勉強会の席で、旭化成不動産レジデンス株式会社マンション建て替え研究所長の重水丈人氏は、「肌感覚だが、工事費用は、5年前と比較しても倍近くまで値上がりしていると感じる」と近年の値上がり傾向を実感として語った。

一方、国内のマンションの老朽化は進み、築40年を超えるいわゆる「高経年マンション」は、2023年末で136.9万戸、そのうち建替えが実現した実績は、2024年4月1日時点の累計でわずか297件（約2万4,000戸）。今後、高経年マンションの数は右肩上がりに増え、20年後の2043年には463.8万戸にのぼると予想されている。

今回、メディア向けオンライン勉強会で、重水氏による解説と「建物の建替え価値」が簡単にわかる無料の新サービス「スマート建替」について、スマート修繕の黒柳真介氏や長年マンション業界に身を置き、数々のマンション修繕に対峙してきた同社執行役員の別所毅謙氏が、マンション修繕の最新動向を語った。

マンションを取り巻く「建物の⽼い」と「⼈の⽼い」

旭化成不動産レジデンス株式会社 マンション建替え研究所長の重水丈人氏

冒頭、重水氏は「他⼈事ではないマンションの”2つの⽼い”　区分所有法改正で『建替え』はどうなる？」をテーマに講演を行った。第1のテーマ「他⼈事ではない!? ⾼経年マンション問題”2つの⽼い”」から始めた。1990年代に⼤量供給されたマンションが、いずれは⾼経年化し、築40年を超えるマンション数も増え、20年後の2043年末では463.8万戸となると想定されている。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」の資料によると、築年数の経過したマンションでは、高齢者の割合も増えている。完成年次の古いマンションでの70歳以上の割合は高く、1984年以前のマンションでは、55.9%と半数を越え、世帯主の高齢化も深刻といえる。

こうした「建物の⽼い」と「⼈の⽼い」の2つの老いによる負のスパイラルでは建物が 高経年化すると建物の資産価値が減少し、古い建物は耐震性能が不足しているものも多い。住む人が減り、そこに区分所有者の高齢化が重なると、管理の担い手が不足し、管理が行き届かなくなる事態が生じる。「すでに所有者が亡くなり、相続したものの放置したままになり、空き家になっている部屋もある」（重水氏）

これに社会情勢の変化も加わり、建設業界では職人不足、資機材の高騰、工期の延長などの事態も及ぼしており、マンション修繕が思うように進まず、⾼経年マンションの管理・再⽣の負担はさらに増えた。そこで建物の老いがより進行し、手入れをしなければ劣化がさらに進み、若手世代が中古で購入して住むという度合いが少なくなるため、高齢化もさらに進展する負のスパイラルに陥る。「5年前と比較して、工事費は倍近いのではないかと思う。工期が伸びている点は工事費アップにつながっている」（重水氏）

高経年マンションを2つの老いが襲う

⽇本の都市居住形態として定着した「マンション」は市民権を得て久しく、国⺠の約1割が居住すると推計される。⾼経年マンションは⾼齢の区分所有者が多い傾向にあり、現所有者だけでなく、マンションを引き継ぐ⼦世代にとっても課題であり、マンションの高経年化は大きな社会問題で、高経年マンションをどうすべきかは将来の社会課題ではなく、既に無視できない状況に迫っている。

区分所有法改正で一部、建替えは進展すると期待

第2のテーマは、「区分所有法改正で『建替え』はどうなる？」。次期通常国会で改正案を審議、可決する方向で進んでいる。区分所有建物の再⽣の円滑化を図る⽅策のポイントを要約すると次の3点にまとめられる。

1. 建替えを決めやすくする（要件の緩和）
2. 建替えを進めやすくする
3. 再⽣のメニューを増やす

建替え決議を円滑化するための仕組みでは、建替え決議の多数決要件の緩和が取りざたされている。建替え推進を円滑化するための仕組みでの注目点では、建替え決議がされた場合の賃貸借の終了の手続きであり、これは現行法では大きな課題であったが、改正案では大きく状況が変化する。多数決による区分所有関係の解消では、建物・敷地の⼀括売却、建物取壊し、敷地を売却するなど建物の躯体を維持しないことを前提にする手続きにも言及する方向だ。

建替え決議の多数決要件の緩和では、原則は4/5決議であるが、上記の要件を満たしたときは、区分所有者と議決権の各3/4に緩和する。決議要件の緩和により、特に区分所有者数の少ないマンションで効果が期待される。旭化成不動産レジデンスのマンション建替え事業での調査では1件平均74⼾だが、これには団地も含めているため、1棟では平均38戸だった。戸数の少ないマンションもあり、最も⼾数が少なかったのは7⼾、10⼾以下のマンションが3件、20⼾以下が9件もあり、あと1名または2名の⾮賛成で決議が不成⽴になる可能性があった事例もある。「法改正の効果は大きく、規模の小さいマンションの建替え推進にとっては朗報といえる」(重水氏)

5点の要件を緩和すれば、区分所有者と議決権は3/4に緩和

同社事例のうち建替え決議を⾏ったマンション40棟での分析（区分所有者の総数：3,000⼈）によると、決議への賛成率は91.23%だが、⾮賛成者の9割弱が、決議後の催告に応じて建替えに参加している実情を考えると、要件が緩和されても、丁寧な合意形成を進める姿勢に変わりはないとの姿勢を示した。

マンション建 替え研究所では、「建替えの再取得住⼾に係る実態」をまとめた。「建替え」検討にかかる期間」（建替えの発意から決議までの期間）は旭化成不動産レジデンスの事例によると、平均6.3年で築40年から検討を始めても⼯事着⼿できるのは築46.3年となるため、早めの情報収集開始が重要といえる。

次にマンションの区分所有者はマンションを建て替える際、「再取得」か「補償⾦を受け取り転出」のいずれを選択するかという調査では、平均再取得率は60％で、2019年の調査結果（66%）から6ポイント減少し、「建替えで全⼾が再取得する」という想定は実態にあっていないことが改めて確認できた。再取得率の減少の要因は、建築費の⾼騰により再取得に要する費⽤負担の増加、建設業界の働き方改革の要因の一つとして考えられるが⼯期の⻑期化で仮住まい期間が⻑いことの負担、そもそも居住していない「外部区分所有者」の増加が挙げられる。

ボリュームゾーンでは60%以上が1,500万円と分析

国⼟交通省資料によると、「建替え」で再取得にかかる費⽤は約1,941万円で、旭化成不動産レジデンスの事例では約1,340万円。ただしボリュームゾーンで分析すると、60%以上が1,500万円以下で、中には500万以下の事例もある。再取得にかかる費⽤を低減するために様々な⼯夫が考えられるが、「中には再取得のため1億円支払っている事例もあり、そういう事例が平均を押し上げている」（重水氏）という。

旭化成不動産レジデンスでは、建替え平均負担額は約1,340万円

費⽤負担をできるだけ減らすため、従前より⾯積の少ない住⼾を、また⽐較的に低層階を選択するなど費用負担が少なくする工夫も考えられる。「再取得者ならではの住戸を選ぶときの有利さを活かし、費用の負担を少なくなるようコントロールできることが建替えの良さだと思う」（重水氏）

マンション建替え研究所は、様々な情報を収集し、これまで取組んできた建替えの事例を参考にし、セミナーなどで講演するなど広く情報発信を行っている。

「マンションをすべからく建て替えれば良いという話ではなく、マンションの再生という大きな枠の中で建替えの手法の話をした。高経年マンションは存在するだけで、安全を損なう場合もあり、いずれの時期には耐震改修か、または取り壊しがやむを得ないこともある。そこで皆さんがどのように進めればよいか、国がどのような制度を設けて助けてくれるかなどの啓発を今後とも続けていきたい」（重水氏）

大型建物の修繕工事の見積DXサービス「スマート修繕」

スマート修繕の法人向けコンサルティングの責任者である黒柳真介氏

スマート修繕の法人向けコンサルティングの責任者である黒柳真介氏がスマート修繕などを説明した。DeNA社内在籍時の豊田 賢治郎氏が自身の分譲マンションの理事の経験をもとに、スマート修繕のサービスの原型を思い立ち、DeNA社時からリサーチし、今は同グループの一員としてスマート修繕を立ち上げ、全国でサービスを展開中だ。

スマート修繕のビジネスモデル

大型建物の見積もり・選定の工事支援サービスを実施し、工事会社、企業者からマーケティングのフィーを収受する運営を行う。⼯事会社の紹介、⾒積り取得、⽐較選定、⼯事⽀援を専⾨家が伴⾛して⾏うワンストップサービス。分譲マンション所有者、不動産保有の法人、ファンド関連の投資法人から相談された際、プラットフォームに入っている工事会社複数社から見積りを取得し、その後レポート化し、顧客に渡し、意思決定のサポートを行っている。ただの相見積りだけではなく、専門知識をもってコンサルティングし、契約締結、⼯事中の品質チェック、サービス独⾃の⼯事完成保証などをサポートする。

もともと大規模修繕からスタートしたサービスだが、現在はエレベーター、インターフォン、給排水設備、機械式駐車場など様々な工事の更新に関わり、最近では耐震の補強・診断、建物の劣化診断の相談も受けている。「工事会社に対しても、安いだけの見積りではなく一定の工事内容精査をしたうえで、工事の提案をする」（黒柳氏）

マンション組合からの相談を数百件手掛け、タワーマンションの大規模修繕、10戸程度の給排水工事などさまざまな相談を受ける。また、建替えるべきか、耐震補強工事や修繕工事をするべきか、それぞれの経済性の評価、検討プロセスはどうすべきかと老朽化マンションを巡る悩みは尽きない。これらの悩みの解決の一助となるのが「スマート建替」で、東京・赤坂限定でリリースした。Webサイトのマップ上でマンションのアイコンをクリックするだけで、マンションの現在価値と建替え後の価値を比較、数値化する「建替バリュー」が分かる。

マンションの建替えバリューを可視化

サービスの特徴は、①建替え経済性が無料で、すぐに簡単に分かる、②建替え・修繕のどちらも、同社で対応可能という利便性、③建替え・修繕のどちらにも誘導しないという公平性・安⼼感の3点にある。建替バリューにより、建替えに伴う経済性や所有者の負担度を見える化し、建替え、耐震補強工事、大規模修繕や給排水工事などの修繕工事のどの選択肢とすべきかを決定する羅針盤となることを目指す。

工事会社の現場監督の待遇向上の動き強まる

スマート修繕執行役員の別所毅謙氏

また、スマート修繕執行役員の別所毅謙氏がさらに詳細な説明をした。修繕では工事会社の紹介から始まるが、加えて今回はどのような見積り取得すべきか、範囲はどのあたりか、どの会社に依頼すべきかなどの選定をしつつ、顧客にアドバイスを進めている。工事会社から提出された見積りを精査し、比較検討のサポートをする。ただし課題も大きい。工事会社からのヒアリングでは人材不足も深刻だ。

「大規模修繕工事での選考会ではよく職人不足の質問を受けるが、職人の確保は進んでいる。外国人も戦力として活躍、足場工は4割ほどが外国人との数字もある。どの工事会社も教育をしっかりと行い、挨拶や技工レベル等も一定水準に達している。最も不足しているのは現場監督。現場監督が空くのを待つために、数か月着工が後になることもよくある。現場監督への給料は非常に上がっており、昔であれば1級施工管理技士の派遣では1ヶ月では50～60万円だったが、今は80～90万円という数字に上がり、小型マンションでの常駐は厳しく、複数の現場を掛け持ちしながら確保している状況だ。スマート修繕として提携している工事会社は数百社。審査基準は会社の経営状態、元請けとしての実績の比率を加味し、さらに当社は厳重な調査を進め、業界での話を確認し、裏取りまで実施し、チェックをしている」（別所氏）

スマート修繕が管理組合と工事会社の間に入ることで、多様な提案がうけられ、設計面での適正競争が期待できる

この見積りの取得の仕方が責任施⼯での相⾒積りを実施。複数⼯事会社に調査、設計、⾒積りを提案してもらい、⽐較選定する⽅式を採用。

「このやり方は、見積りとともに工事の改修の仕方も提案する方式。各社は『このやり方であれば安くなります』『今回の工事範囲はこのくらいです』と提案を含めて見積もりを提示する。この工程で、見積内容や仕様に対してコスト削減の提案をするため、設計面から競争原理を働かせて、工事会社がお互いに切磋琢磨し、適切な見積もりを取得できるようにサポートする。当社では仕組化された方式で責任施工の相見積りを取得することで、過剰な工事項目やコストを排除でき、「俗人性」というものに頼らずに、適切な見積り・工事範囲の工事を実施できる。」（別所氏）