【三菱地所レジデンス】好調のマンション市場で、ゼネコンと深いパートナーシップを構築

三菱地所レジデンス株式会社はこのほど、「社⾧懇談会」を開催し、宮島正治社長は、「用地をシビアに見ながら厳選投資していく方針。当面、マンション供給は年間2,000～2,500戸程度で推移する」との方針を示した。

マンション市場の今後については、「投資用不動産は、これまでの右肩上がりと伸びてきたが、金利上昇により踊り場にさしかかる可能性がある。しかし、一般のマンションは多少の金利上昇、価格上昇はまだまだ飲み込める範囲にあり、今後ともマンション市場は好調に推移する」との見通しを述べた。

また、富裕層向けの最高グレードブランド「ザ・パークハウス グラン」は、技術や仕様・素材などあらゆる面においてクオリティを妥協なく追求し、美意識や五感に響く住まいの理想を形としており、東京都心の千代田区、港区、渋谷区で供給されてきたが、懇親会の席上、「1年に1物件は供給していきたい。個人的な考えであるが、地方案件でもいい場所であれば供給したい。各支店エリアに本当にいいマンションがあれば、グランをつくっていこうと指示を出している」との姿勢を明らかにした。宮島社長が現在のマンション市況と三菱地所レジデンスのマンション事業戦略、マンション周辺領域の多角化戦略、サステナブルな取組みを説明した。

マンション供給は当面、約2,000～2,500戸

「社長懇談会」のもよう

三菱地所レジデンスの2023年のマンションの供給戸数は2,093戸（株式会社不動産経済研究所調べ）で現在、業界6位。「来年や再来年の供給戸数は2,000～2,500戸のオーダーでやっていきたい。分譲マンションへのニーズを見極め厳選投資し、用地獲得をシビアに見ながら進めていく。そして具体的にどのようなものをつくっていくかを考えながら、仕込んでいくと約2,000戸の数字になった」と語る。さらに今後の再開発や建て替え計画では、「5年後や10年後に進んでくると、この辺りの数がもう少し大きくなるかもしれない」とした。

三菱地所レジデンスは、三菱地所株式会社、三菱地所リアルエステートサービス株式会社、藤和不動産株式会社の住宅分譲事業の統合により、2011年に創業するとともに、新マンションブランド「ザ・パークハウス」が誕生した。事業エリアは、首都圏、東海圏、関西圏、中国・四国圏や九州圏のほか、札幌と仙台はかつて営業所が存在したが現在は東京のスタッフが物件ごとに対応。三菱地所の支店の開発担当との連携を取りながら、マンション建設の話が出れば、札幌や仙台でも供給可能な体制を整える。「3社統合の際、東日本大震災が発生したこともあり、新会社は難局を乗り越えなければならず、社員総力を挙げて知恵を絞りながら団結したと感じた。その意味、3社による統合の意義は大きかった」と当時を振り返る。

「一生ものに、住む。」をコンセプトに「ザ・パークハウス」が誕生

ザ・パークハウス 鎌倉

「ザ・パークハウス」とは、「一生ものに、住む。」をコンセプトに、その名の価値を顧客に提供し、徹底的に考え抜かれた品質のもと、快適に心地よく暮らせる高いクオリティを追及している。2013年には都心のフラッグシップマンションシリーズ「ザ・パークハウス　グラン」を発表。「ものをつくっていくうちに、コンセプトやニーズを考えていくと、一つのシリーズ名だけではお客さまに説明しにくく、今後、流通してうちにそのブランドがどのようなものかがポイントになるため、いろんなシリーズをつくることに決めていった」という。そこで「ザ・パークハウス　グラン」のほかに、「ザ・パークハウス　アーバンス」「ザ・パークワンズ」が生まれた。

ザ・パークハウス グラン 南青山四丁目

「ザ・パークハウス　アーバンス」は、都心でアクティブに過ごし、オンオフ両方の充実を目指す顧客向けのマンションブランド。自分らしいライフスタイルや夫婦それぞれの時間を大切にし、利便性の高い立地と充実した設備仕様で暮らしの質を高め、将来のライフスタイル変更の際にも安心できる機能を備える。また、「ザ・パークワンズ」は、マンション投資による「ストック資産の有益活用」「相続対策」「リタイヤ後の備え」などの用途の「資産形成コンパクトマンション」。用地取得から商品企画、管理・アフターサービス・賃貸サポートまで三菱地所グループのネットワークを最大限活用しながら、今と未来を見据えた資産形成をサポートする。

「ザ・パークハウス」は今期の平均販売価格帯では1戸あたり9,000万円～9,500万円。2024年度上期(4～9月)では契約件数も120%の伸び率で堅調に推移。マンションの販売現場では顧客の来場も多く、販売担当者からはこれからも仕込んで欲しいという要望は高い。

ゼネコンとの深いパートナーシップを築く

ザ・パークワンズ 三軒茶屋

現在の不動産市況では、建築工事費や資機材の高騰もあり、施工会社との密な打ち合わせは必要な環境になっている。「土地を仕入れるときには、ゼネコンとこの物件であればいくらであれば施工可能か」と話し合いの場を持っている。このゼネコンとの打ち合わせをもとに適正な工事費を見込みながら、事業を組み立てる。そのため、マンション価格は工事費動向の影響を免れず、今土地を仕入れる際は、商品企画をかなり練り込む必要がある。こうした企画設計をもとに受注するゼネコンと着工時期や竣工時期の話し合いを重ねていく。

ゼネコンとは防災や環境などの価値の共有を図りつつ、協力会社に至るまでチームを構成する考えで深いパートナーシップを築き、ゼネコンからもエンドユーザーからも選ばれる三菱地所レジデンスを目指す。

ちなみに、「ザ・パークハウス」の購買層は30代前半で世帯年収は、約1,200万円の共働き世帯の”パワーカップル”がメインだ。物件の周辺からの購入意欲が強く、広域からの購入者が少ない特徴がある。「マンションを買うことを決めたら、なるべく自分の地縁がある地域を選択し、そこで価格が高くともマンションを買おうというのが価格上昇ベースでの特徴といえる。とくに30代の若い層は購入に強気だ」と高額なマンション市況を支える内容について解説した。

しかし一方、エリアによっては供給過多になる地域も増えていくとも示唆。需要と供給のバランスを考えながら、需要の溜まりがあるところを狙うことを事業判断に組み込む。

「今までは、このマンションがこのエリアで、いくらで売れたからと、その延長線で土地の仕入れも行ってきたが、リアルな顧客のニーズに丁寧に応えていく。あるエリアでコンパクトマンションのみの発売に留まっていたところに、ファミリー層向けのニーズが高いと判断できれば、その要望に沿いつつ、土地を仕入れていく」

現在のマンション市況は、首都圏での1戸あたりの販売価格帯は、急激に伸びて7,739万円。この好調の理由は、パワーカップルや富裕層の増加、購入目的の多様化、旺盛なインバウンド、品薄感などの要因が高額市場の要因とした。高額市場への転換となったターニングポイントの工事として、2017年竣工の「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」（総戸数85戸・RC造地上5階地下1階建て）を紹介した。

ザ・パークハウス 京都鴨川御所東

「部屋からは鴨川の流れと季節になると桜の花が見える。海外からの問い合わせも多く、イタリア、アメリカなどのインバウンドの顧客が多かった。当初、私たちは意識していなかったが日本の不動産マーケットというよりも世界の顧客からは、世界の中の京都鴨川と意識しているように感じた。そこで日本だけではなく世界からどう見られるかの商品企画を考えており、海外の設計者の意見も取り入れている」

最近の金利上昇についても言及した。「金利上昇についてはマーケットに反映されるのかと思い、確かに懸念材料ではあるが顧客層の給料も上昇傾向にあるため、金利上昇分は飲み込める考え方で購入されていると思う。しかし、建築工事費の上昇、需要と供給のバランスはマーケットが厳しくなる懸念材料ではないか」とした。

「パワーファミリー」が売買を繰り返し住み替え

三菱地所レジデンスの一戸建て「ザ・パークハウス ステージ」

宮島社長は「パワーファミリー」の動向も解説した。パワーファミリーは年収2000～3000万円で親世代などの資産活用も含めて購買力のある「ファミリー」。彼らは購入したマンションを数年で売却し、その収入増で次のマンションを購入し住み替えるライフスタイルだという。

宮島社長は具体的な事例として、東京・広尾の50m2のマンションを売却し、白金の75m2に、さらに代々木の99m2マンションへと10年間で3回引越しした都心部の顧客や千葉県・市川市のマンションから新浦安の「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」へ、さらに1年後には、三菱地所レジデンスの一戸建て「ザ・パークハウス ステージ」の4LDKに引っ越した話を紹介した。

「ザ・パークハウスを購入いただいたら、一生住んでいただきたいという気持ちはあるが、自分が購入したマンションで利益が出ると、別のマンションを購入される動きがある。選ばれ続けるマンションをつくることを社員には伝えている」

2023年度グッドデザイン賞受賞　「チャームプレミア グラン 御殿山」（シニアレジデンス事業）

マンション周辺領域の多角化戦略では、2013年度にマンションの住戸を買い取り、リノベーションして販売するリノベーション事業「リノレジ」に参入。2023年度では137戸を取得し、365戸を販売。累計では2,082戸を取得し、1,674戸を販売している。今後は、年間300～400戸のベースで販売する予定だ。2015年には賃貸住宅事業を三菱地所から承継し、「ザ・パークハビオ」シリーズとして展開し、2018年には有料老人ホーム開発事業に、2023年にはホテルコンドミニアム事業に参入。ちなみに「ザ・パークハビオ」は2023年度では16棟(1,351戸)、2024年度予定は8棟(639棟)を見込み、2023年度末までの累計戸数は1万840戸となった。

2030年度までにCO2排出量を2019年比で50%減へ

食事付き学生マンション「学生会館 The Park Hive板橋赤塚」

サステナブルな取組みでは、2030年までに事業活動により発生するCO2排出量を2019年比で50%の削減を目指す。建設工事と顧客入居後のCO2排出量を見える化し、顧客に対してCO2排出量削減を提案する。マンションの全電力を非化石化し、2025年以降すべての分譲販売・賃貸募集の物件で、マンションの「ZEH-M Oriented」または、「ZEH Oriented」以上を標準採用とし、太陽光パネルをマンションに搭載し、マンション内のEV対応などを展開することで、CO2排出量の削減に取り組む。

木造・木質化では、トレーサビリティが明確な木材を活用することで再造林を進め、CO2吸収源を確保・整備。認証材(由来の明確な木材)の活用で、人権や文化、生物多様性の用語や地域を振興する。さらには木材を大量に消費する中高層木造化の活用で、木造中高層建築物を開発する。また、三菱地所、三菱地所設計、三菱地所ホーム、三菱地所ウッドビルド、MEC Industryと三菱地所レジデンスの6社が連携し、2023年4月から「6社会」をスタートし、木質化の推進、木造化トライアル、木造化の実現につとめていく。

用地取得については、「今、用地取得をするのであれば都心の中心地が望ましい。三菱地所レジデンスのブランド的には郊外のマンションよりも、都心部の方に商機がある。再開発では長い間をかけて用地を取得して中で、一定規模のマンションをつくっていくことが今後出でくる。また郊外では、行政とともにコンパクトシティ型のまちづくりで連携していく可能性がある」とした。

最後に宮島社長は、市況が崩れない限り今後とも好調が続くとの見通しを示す一方、金利の上昇、建築費の高騰により一部の地域では、需給バランスが崩れ、厳しい局面の可能性を示唆した。「そんな中にあっても選ばれ続けるマンションを実需の中でつくり続ける」と示した。