株式会社オープンハウスグループ(荒井正昭社長)は、株式会社LIFULL(伊東祐司社長)と共同で、「家じまいに関する意識調査」を実施し、その結果を発表した。土地の仕入れから建築・販売まで手がける製販一体のオープンハウスグループは、顧客から家の売却に関する相談件数が増加しており、個人からの買取も強化している。そこで、調査により「家じまい」「実家じまい」での顧客の悩みや課題、ニーズを導き出し、より顧客に寄り添ったサービス展開を行い、事業を通じて社会課題に貢献していく考えだ。
不動産を相続し放置すると、管理費や税金、修理費など余計なコストが掛かり、空き家となれば老朽化による倒壊、景観の悪化、放火による火災など近隣住民に深刻な被害をもたらす可能性がある。そこで、事業を通して社会課題解決に取組むLIFULLとともに、「家じまい」に関する調査を実施し、家の相続と家じまい・実家じまいにおける課題を浮き彫りにするとともに、その解決策を探った。
今回は大相続時代におけるビジネスと、家じまいに関する調査結果を株式会社オープンハウス・ディベロップメント開発事業部次長の山田拓弥氏に話を聞いた。
売却の動機は「使う見込みがない」がトップに

株式会社オープンハウス・ディベロップメント開発事業部次長の山田拓弥氏
――オープンハウスグループは2024年9月に、「家じまいに関する意識調査」を実施しましたが、ポイントを教えてください。
山田拓弥氏(以下、山田氏) 2025年では団塊世代は全員が75歳以上になり、超高齢化社会を迎えました。そこで相続と家の課題が「空き家」「空き家予備軍」につながり、地方も都心部でも共通の社会問題として「家じまい」「実家じまい」が大きく浮上しています。これから資産が次の世代に相続される「大相続時代」を迎え、大きな資産である家じまいや実家じまいは多くの生活者にとって初の体験となります。
そこで株式会社LIFULLと共同調査をし、この結果からはさまざまな問題が分かりました。売却のキッカケは、「使う見込みがなく、家の維持・修繕が大変になった」が最多で、売却時に後悔や苦労したことは「思うような価格で売れなかった」が1位で、「残置物で売れそうなものがあったが、手間と時間で売ることができなかった」が20.8%で3位に食い込みました。売却検討者の不安の1位は「希望の価格で売れるか」の一方で、「何もわからないのが不安」が15.2%で3位になり、実際に売却に至っていない理由の1位は「特に理由がない」で、空き家の根源は知識不足と面倒くささという結果になりました。

売却で苦労した点では上位に残置物の課題があった
実際に相続が発生すると、相続人自身も高齢化し、家を使う予定がない場合や、次に相続が発生していないまでも両親が施設に入り、家じまいをする必要性に迫られた際も共通して、「どうしたら良いか分からない」「何から手をつけたらいいか分からない」が多かったですね。
オープンハウスグループに対しても、多くの相談が寄せられています。問い合わせをいただく方の属性は、「空き家予備軍」の問題もあり、将来的に相続対象となり空き家が懸念される50代前半から60代前半の方が多いです。実際、今回の調査でも、売却検討者に絞ると「家族や親族の高齢化」が「死別」を上回る結果でした。この空き家予備軍の定義は、65歳以上のみ居住されている住宅を指し、首都圏では空き家予備軍は隠れた社会問題となりつつあります。
相続後、解体し戸建て住宅を建築し、土地を再生するビジネスを
――この大相続時代を迎えて日本社会はどう変わっていくと想定されますか?
山田氏 オープンハウスグループが事業展開をしている首都圏の1都3県、東海地方、関西地方、福岡県の人口集中地域を見ると、古い世代の住宅は現在と比較して敷地が広い傾向です。その戸建て住宅1棟を一度は解体更地にした後、その後2~3棟を建設していくのがこれからのビジネスと想定できます。都心のいい立地のところに、コンパクト住宅で土地の価格は高いものの、土地を分割し3階建ての住宅として再生することで、相続人の「現金化」に貢献できると考えています。ビジネスのエリア間では大相続時代を迎えることによって、ビジネスチャンスはあると考えています。
――その中で首都圏の中の人口集中地域でも、かなり相続が発生すると思うのですが。
山田氏 首都圏こそ多くの相続が発生します。ただ問題として、首都圏は地方と比較すると、小ぶりの住宅が建てられる傾向にありました。かつて建築基準法の規準が今よりも緩かった際に奥まった袋小路に建てられた住宅は、現行法では新たに建てられない可能性があります。従来では大規模リフォームにより、新築のような住宅の施工が可能でしたが、4月からの改正建築基準法ではリフォームでも建築確認を取得する義務が生じることになります。
――実際、再建築不可物件の取り扱いのご相談が増えているのでは。
山田氏 再建築不可物件は、断言ができませんが、物件によってはお手伝いすることがあります。隣地が大きい道路に面していれば、その区画は再建築不可物件ではありませんから、より価値の高い土地になります。現実的な解決方法ですが、再建築可能の物件を保有する隣地の方に買い増していただくことをお願いする、あるいは隣地の方と共同で売却されることが考えられます。ただ規模感としては、再建築不可物件はそれほど大きなパーセンテージを占めていませんから、大きな社会問題ではないと考えています。

細い道路に面した建築物であると再建築不可物件になる可能性もある
「事前空き家」を懸念して相談が急増
――空き家問題は昔のような大家族制であれば少なかったと思います。親世代と子世代が別々に住み核家族化が進展したことで深刻化し、親世代が亡くなっても子世代は、親の家には住まないため、空き家が増えているのではないでしょうか。
山田氏 意識調査では今のお話のケースが増加傾向にあることが分かりました。そこでお問い合わせとしては「どうしたらいいですか」と解決の一歩手前のご相談が多いのです。昔からの住宅の売却要因は、「相続発生」「現金化」「住み替え」の3つが要素でしたが、このうちの相続発生が増えていきますので、より活発に対応していきたいです。この相続の問題の中でも事前空き家の相談が1年前と比較して、150%増えています。今、首都圏で2,700棟の売却を目指していますが、肌感覚ではこのうちの3~4割が「相続発生」に起因するビジネスと推察されます。
健康寿命と実際の寿命に差があり、お盆や正月に実家に帰宅した際、親や介護のことも話題に上ります。売却検討タイミングの山場は親が80歳や85~86歳と2回あり、この時期に相談を寄せる方が増えています。実際、相談から売却、そしてその後の解体から新築戸建て住宅へと再生したケースが増えています。

売却時の父母の年齢の山場は2回ある
――こうした相続に関する不動産買取のポイントは?
山田氏 当社の商圏の人口集中地域は、単独では動かしづらい土地でもアプローチする方法は持っているのでご相談いただいた方が値段を提示できます。また、まとまった大きな土地ですと、分割分譲を提示可能です。たとえば他社では3宅地の提案に留まっても、オープンハウスグループでは5宅地の提起も可能でその提案力により提示金額が他社よりも伸びる可能性があり、この点が強みといえます。
――今は現実的に考えられるのですが、一つの住宅を3人のきょうだいで相続するケースがあると思います。
山田氏 相続人が多ければ多いほど足並みがそろいません。誰かが勝手に売却に動きますと、親族同士で喧嘩になり、争族のもとになります。これがきょうだい同士であれば、まとまる可能性はありますが、先妻と後妻の子ども同士での相続、祖父の時代の不動産をいとこ同士が引き継いだ場合、親族ではありますが関係性が低いと売却の難易度が難しくなります。そこで重要なことは相続人全員を確定し、家族会議を開いて相続した住宅を今後どうされるのかを決めることが望ましいです。
不動産仲介会社との強いネットワークを武器に
――よくマスコミでは、「都心部でも空き家が問題」との煽り記事を発表するケースもありますが。
山田氏 首都圏の人口集中地域の物件は、資産価値がありますからいずれ解決できる問題です。空き家が問題になっているところは、まだ売りに出していないところであり、放置しているのは所有者が資産に余裕があり、いますぐ現金化する必要がない方です。また、冒頭の意識調査結果にあるように単に面倒だから放置している方もいます。不動産所有者の事情が変わると、いずれは物件として売りに出されますから、首都圏の空き家はそれほど深刻にとらえていません。ただ、防災や防犯面では間違いなく問題になるので、空き家対策は必要だと思っています。

オープンハウス・ディベロップメントの買取強化エリア
――インバウンド客は増えてきていますか?
山田氏 割合としては大きくありませんが、確実に増えてきています。中国人が都内で土地を保有したい方が利用する中華系不動産会社は数多くありますので、そちらからのお問い合わせが増加中です。投資用だけではなく、実需でご家族が住む戸建て住宅とお問い合わせ内容はさまざまですね。
――不動産仲介会社から、「こういう物件があるよ」との相談もあるかと思います。
山田氏 オープンハウスグループは、土地の仕入れに関して8割が不動産仲介会社を介しています。先ほど申し上げたように土地を分割した方が売りやすく、価格も伸びますから、買取業者を検討した際、他社デベロッパーも含んだ選択肢の中で我々が選ばれるように人間関係をつくっています。特に首都圏でも郊外などは地域の名士がいて、その方々が土地を多く保有し、名士は地域の有力な不動産仲介会社とつながりがあります。我々はその不動産仲介会社と人脈をつくり、地域の土地情報を共有するビジネススタイルを構築し、不動産仲介会社から、優先的に土地情報をいただける仕組みがオープンハウスグループの強みです。
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