建ぺい率とは？容積率とはどう違うの？調べ方や計算方法などを紹介
建ぺい率とは何か 戸建てや土地のチラシ、広告などの物件情報で「建ぺい率」や「容積率」といった言葉を見かけることがあると思います。中でも、「建ぺい率」という言葉は日常生活では使わないので、どのようなものだろうと思っている方...
容積率は快適性のために
容積率は、風通しや日当たりの確保、景観保護、防火対策、そして人口密度を適切に保つことで、都市全体の快適さを維持する役割を果たしています。人口集中はオーバーツーリズムと同じく電力や下水の供給を圧迫し、交通の混雑を引き起こすリスクがあります。
つまり容積率とは、都市の快適性を維持し、安全で住みやすい街づくりをするために欠かせない法的な規制なのです。
日本の主食が米になった理由
話は少し変わりますが、米が日本の主食となった三つの理由として、「稲が日本の気候に合っていた」「生産性が高い」「美味しい」がよくあげられます。しかし、「狭小な国土」も理由の一つです。
世界三大主食（米、小麦、トウモロコシ）の一つである小麦には連作障害がありました。同じ場所で繰り返し栽培すると土壌の養分が偏り、収穫量が落ちたのです。欧州では対策として作物を植えない「休閑地」を設けましたが、国土の7割が山で平地が少ない日本には、その余裕はなかったでしょう。一方で、水を溜めた水田では連作障害がなく、毎年一定の収穫が得られました。これが小麦ではなく米が選ばれた四番目の理由だと考えられます。
この「狭小な国土」という同じ理由で、日本の法律や制度は土地や建物をとても大切に考えていると思われます。たとえば、容積率に違反していても、よほど悪質でない限り取り壊し命令にはならないようです。駐車場を店舗に改築してうっかり容積率をオーバーしたような場合も、減築命令や再築時に是正するように求められるケースが多いのではないでしょうか？
2000年の法改正で容積率が売買可能に
定められた容積率のうち、利用されていない余剰の容積率である「未利用容積率」を他の土地へ移転するための制度が導入され、2000年の法改正により容積率の売買が可能となっています。開発事業的には「空中権売買」と呼ばれています。
容積率の移転は、原則として隣接する建築敷地間で行うことができますが、「特例容積率適用区域制度」を利用すれば、その区域内なら隣接していない建築敷地間でも実施できることが特徴です。
この制度の最初の適用例は、2002年に指定された東京都千代田区の「大手町・丸の内・有楽町地区（116.7ヘクタール）特例容積率適用区域」です。JR東日本は、東京駅丸の内側の赤レンガ駅舎を戦前の3階建てに復原しましたが、それでは上限床面積に及ばないので、残余容積率相当分の床面積を分割して他の敷地に移転することで、赤レンガ駅舎保全の資金調達を図りました。容積率の移転先ビルにJR東日本の床を所有して経営し、あるいはそのビル所有者等に床を売却しています。
