「元請業者はピンハネ怪獣！」未施工会社を全滅させ、建設業の健全化を…
建設業で苦しむのは、我々で最後にしたい 私は健全な建設業界を作りたいと切に思っているが、どこから切り口を作ればいいのかわからない。 国交省にリークしても助けようとしてくれないし、リークしたところで営業停止が関の山だ。であ...
食い物にされる修繕積立金
「マンションの大規模修繕工事では、居住者が食い物にされている」と語るのは、株式会社ぷらす・あるふぁ代表取締役社長の阿部吉雄氏だ。
大規模修繕工事では、管理会社や設計事務所、コンサルタント、施工会社などのいわば「談合グループ」によって、管理組合の財産である修繕積立金が食い物にされている実態があるという。
そのため、「談合グループ」に属していなければ、コストカットや品質向上など企業としての社会的使命をまっとうしている会社でも、大規模修繕工事の入札に参加することすら困難になっているというのだ。
著書に『大規模修繕工事を必ず成功させる本（幻冬舎）』がある阿部社長が、”適切な大規模修繕工事”や実体験を踏まえた談合の実態について赤裸々に語った。
タワマンの大規模修繕工事はもっと安くできる
阿部 吉雄氏 若いころ、国際協力の一環としてアフリカなどで学校建設や井戸掘りに携わったことが建築業界に足を踏み入れたキッカケです。建築は「ものをつくる」という達成感がありますから、大阪の塗装店で10年ほど修業した後、独立しました。
その塗装店はゼネコンの下請けとして、マンションの大規模修繕工事をしていましたので、現在の仕事につながるノウハウはその時に勉強しました。
――創業から現在までは。
阿部 吉雄氏 最初はまったく仕事がなかったですね。大規模修繕工事は管理組合による多数決で決まりますから、「創立して数年の会社に頼んで大丈夫か？」と心配する声もありました。
そこで方針を転換し、米軍基地の入札登録をして実績を積みました。そこから「米軍基地での多数の実績もあるし安心だろう」という声が広がり、民間の仕事も少しずつ受注できるようになりました。資本金を8,000万円に増やした頃から、「お前の会社はつぶれないだろう」と言われるようになりましたね。
今は、マンションの大規模修繕工事を年間40～50棟を受注しています。エリア的には、関東圏・関西圏・その他の地域で1/3ずつです。正直、関東圏は、当社の技術力であればさらに強化できる地域だと思っていますから、これから増強していければいいですね。
特に、タワーマンションの大規模修繕工事については、価格破壊を実現するだけの技術力は備わっていると自負しています。
――タワーマンションの大規模修繕工事は異常に高額という報道もある。
阿部 吉雄氏 タワーマンションの大規模修繕工事は、実績のある施工会社しか入札できない仕組みになっているところが多いので、競争原理が不十分な結果、価格が高騰しています。
しかし、考えてみてください。タワーマンションと呼ばれる超高層マンションと、普通の高層マンションに技術的にどれだけの差があるのでしょうか？
もちろん、両者の差がゼロだとは言いませんが、たとえば15階建てのマンションと、21階建てのマンションでは極端な場合、単価が3倍も違うような異常事態もみられます。
そこまで両者の間に差があるとは思えませんが、入札参加資格のハードルを上げ、競争原理がなくなると、これほど露骨な工事価格の高騰が発生するケースもあるのです。
将来的には、タワーマンションが乱立している湾岸エリアなどでは修繕積立金を上げないと予算が足りなくて工事ができないという声もあります。
ですが、入札の参加条件に見直しをかけることで、そのような問題を回避できますし、長期間にわたって安心してタワーマンションに居住できると思うのです。
マンションの入居者は管理会社に管理を委託しているわけで、その管理会社の責任の元修繕計画や施工業者の選定を行うわけだから、それを談合と言うのは違う気がする。
入居者は管理費が高いと感じたら出て行くなりそもそも入居しないなりの対抗手段があるわけで、予算が合わなくて困るのはどちらかと言うと管理会社
管理費や修繕積立金は分譲時には安く設定されているのがほとんど。
嫌なら出ていく、なんてそう簡単に決断できない人がほとんど。
かつ、出ていけばいいや、と思ってる人が住んでると民度が低くなる。
ホテル住まいと勘違いしてる人がいる限り、管理会社への依存や期待や情にまみれて怠惰になり、自分達の目で工事も日々の管理も見極めようとしなくなる。
真面目な管理会社もあろうし、疑ってばかりでも仕方ないけど
見積もりくらいは自分達で発注したらよいだけだわ。
大修繕工事をするときは建物診断が基本です、建物診断を基本に入札をすべきです、建物診断はコンストラクションマネージャーがすることが基本です
もう少しで可決されてしまう・・・困ってます。
これって談合グループを逮捕しないと終わらないのかなぁ。
施工管理をしているものです。
わかる話ではあるけど、足場の話はどうかなと思う。
やはり足場関係は事故も多いですし、120点でも安全が保証されるならそれでもいいんじゃないでしょうか？
足場の議論が白熱しているのが面白い。
合格ラインが80点。
100点満点でも120点でもダメって意見もあるけれど、
じゃあ何点ならいいんだろう？
200点？ 400点？
その足場を設置するのに、どれだけの時間がかかるのだろう？
費用は？
「安全」第一は当然だと思う。
だけど、工期は永遠じゃないし、予算も青天井でもない。
その問題はどう解決するの？
工期と予算以外に、別の問題もある。
「安全」に配慮しすぎると、トビ職は手間がかかって大変。
１つの現場にトビ職を大量動員すると、
市場全体でトビ職の確保が難しくなる。
そうなると、トビ職をどうやって確保する？
もっと外国人を増やす？
未経験者を教育する？
万が一、トビ職を増やすことができたとしても
外国人と未経験者が増えるなら、
「安全」は向上するの？
結局、合格ラインの足場か、
合格ライン以上の足場かの問題って
業界全体の職人不足の問題に辿り着くように思う。
枝葉の話でツッコミを入れるよりも
大局を見た方がいいように感じる。
建設業界の人手不足は、大きな危機だと思う。
枝葉を見て足を引っ張り合うよりも、
知恵を絞りあって協力した方が、
世の中にプラスになるような気がする。
東京の大型タワーマンに住んで、いくつか持って築１１年を迎え、大規模修繕工事を考えてます。ポイントは足場ですが
ゴンドラは窓の掃除以外で修繕工事でもある程度は使えます。工期に制限がないので組まなくてもある程度出来そうな気がしますがどうなんでしょ！六ヶ月かかるとこを3年かけてやればと素人は思います。
実名で告白って、著書の宣伝かい。
先のコメントにもあったけど、足場の話等は、正直間違いだと思うし、80点じゃだめでしょ。
内容を読んで実務業務をした事のないデスクワーク屋さんかと見受けれらます。
誰でも参加出来るように誰でも同じ品質を提供できるレベルの設計を要求します。大規模修繕するのに施工責任は重いですが当初の設計にない事を要求される事が多いからです。法的にも設計って責任ないんだよね～
事前調査があっての施工なので施工のコストは事前調査次第って事をご理解ください
この社長のことは知っている。
デスクワーク屋さんという人はいないと思う。
200万以下の仕事は自分で段取りして納めていると聞く。
年に20現場程度らしいが・・・。
それ以外に営業もして、現場管理もして、職人の育成も
しているわけだから、この人の指摘は的外れだと思う。
誰でも参加できるとか、誰でも同じ品質とか
それって理想だけど、現実的じゃない気がする。
現場作業員ですが、安全を軽視していることは分かりました。私は、「安全にはお金がかかるもの」と思ってます(限界はあります)。80点でも良いのに、ということは、20点分の不備が有るということになります。安くするは良い事でしょうが、建築だろうと修繕だろうと安全は100点以上ぐらいがちょうど良いと思います。
とりあえず、あんまりよくなさそうな会社なのはわかった。
職人もペーペーしかいなさそうだしな・・・
安全を軽視してる時点でアウトっしょ
この社長のことは知っている。
デスクワーク屋さんという人はいないと思う。
200万以下の仕事は自分で段取りして納めていると聞く。
年に20現場程度らしいが・・・。
それ以外に営業もして、現場管理もして、職人の育成も
しているわけだから、この人の指摘は的外れだと思う。
誰でも参加できるとか、誰でも同じ品質とか
それって理想だけど、現実的じゃない気がする。