渋谷に「ラブホテル」を新築できない理由とは？
建築条例は逆らってはいけない絶対的ルール 建物を建てるためには、様々なルールがあります。 このルールは、上司やクライアント、高明な建築家がなんと言おうと、絶対に背いてはなりません。 ルールを守りながら良い建築物を作ってい...
東京23区の集合住宅条例はややこしい
建物を建築するには、法律（建築基準法）の他に各都道府県、または市町村で定められている条例、指導要綱を守らなければなりません。
中でも、不特定多数の人間が居住する「アパート・マンション」は、建築基準法で「特殊建築物」に分類され、建築に関する条例でも特に厳しく、そして細かく規定が設定されています。
東京23区内に至っては、23区ごとにアパート・マンションの建築に関する条例や指導要綱が制定されています。それぞれの条例を守らないと、その区でアパート・マンションを建築することは出来ません。
そのため、都内でアパート・マンションの設計を行う人は23区の条例を全て網羅し、設計しなければなりません。
しかも、各条例は規定されている項目は同じでも、基準となる面積や住戸数といった数値が微妙に異なるため、非常にややこしいです。
また、条例の内容を説明した条文や手引書も23区が各自に作っており、見やすいものからわかりにくいものまで様々です。
中には基準がとても厳しかったり、手引が見づらいものもあり、「この区はアパートやマンションを建ててほしくないからこんな基準にしてるんじゃないか？」と思う区もあります。
東京都内でアパート・マンションを建築するための基準
条例や指導要綱で規制されている内容は基本的に共通しています。
都内でアパート・マンションを建築する上で守るべき、主な規定を紹介していきます。
住戸の面積、一定規模以上の面積の住戸の計画義務
住戸の面積は主に最低限度を定めており、概ね「25平米以上とすること」が23区内で決められています。
25平米という面積はイメージしにくいかもしれませんが、部屋が6～7畳程度でバス・トイレ別のワンルームが大体これくらいの広さになります。
この規定が無いと、小さくて劣悪な部屋を大量に計画したアパートが建てられてしまいます。すると家賃も安くなるため、言い方は良くありませんが「得体の知れない人」が大量に入居する可能性があり、周囲の環境や治安の悪化の恐れがあるからです。
他にも「ファミリータイプ住戸（約50平米以上）」を一定の割合で計画することが規定されています。
これは、ワンルームに主に住まう単身者よりも、ファミリータイプに住むいわゆる「家族」の方が定住率が高いから。家族世帯が多く住むことで治安を保持し、より良い住環境が形成できます。
駐車、駐輪施設の設置義務
都心では、地方と比較して自動車を利用する機会は多くありません。そのため、駐車場の無いアパートやマンションがほとんどなのですが、条例や指導要綱では駐車場の設置が義務付けられています。
主に引っ越しや緊急時の車両停車スペースのためやバリアフリーへの配慮、また周囲での違法駐車や違法駐輪を撲滅することを目的に設定されています。
共用施設の計画義務
アパート・マンションの管理や利用者のための施設の設置も義務付けられています。
主なものとして、ゴミを保管する保管庫、管理のための管理人室、入居者が利用する集会室、また災害に備えての防災備蓄倉庫などが挙げられます。
外部施設、外構
アパート・マンションを建てる敷地の外、つまり外構に関しても規定があります。
例えば、敷地に目一杯建てられるのを防ぐために境界線からの最低の離隔を規定する、道路に面する側は歩道になるように空地を設けるように定めているものもあります。
また、周辺の環境保全のために一定規模の花壇などを設ける「緑化計画」や、さらには建物の屋上や壁に緑化を行う規定もあります。
